上海五批次新盘刚刚公示不久，便迎来了光速入市”。上周末，上海楼市迎来罕见的“认购高峰”，共计16盘启动认购。此外，上周另有2盘结束认购，均触发积分。

与此同时，上海5月二手房的成绩单也出炉，成交量再度萎缩，成交价格也下探，市场焦虑情绪蔓延同时，有房东放弃卖房，5月二手房挂牌量在今年首次回调。

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16盘上周末“扎堆”认购，仅1盘已触发积分

网易房产数据显示，上周末16个开启认购的新盘中，建发·璟院率先触发积分，项目前2日的认购客户达到630组，认购率225%，建发·璟院是今年新房市场热度最高的楼盘之一。

不过如此多的新盘集中开启认购，不可避免会有很多同类型客户被分流到其他项目，或在一定程度上降低新盘的认购率。

5批次新房认购情况

由于认购仍在进行中，还有部分热门盘诸如徐汇华泾的雍汇庭、闵行吴泾的公园1872、青浦新城的悦达玲珑湾、宝山杨行的宝钰澜庭都有可能会触发积分。

而在上周早些时候，另有2盘结束了认购，分别是位于嘉定马陆的越秀保利嘉悦云上，推出335套房源，在嘉定新城现象级楼盘“理想之地”的竞争下，该盘的认购率还是达到了约418%，表现可圈可点。

而浦东唐镇的华发半岛华庭，推盘量484套房源，2040组客户参与认购，认购率421%，人气颇高，对于竞品安高申宸院来说，也将是一大挑战。

由此可见，即便市中心新盘缺席，近市区的改善新盘依然有不错的市场表现，而在远郊区域，尤其是远离地铁站的新盘，认购表现两极分化态势依然显著。

二手房成交量再走低，卖家焦虑买家捡漏

近日，上海5月二手房成交数据正式出炉。上海中原地产数据显示，5月二手房成交量从4月的1.77万套进一步下滑到了1.53万套，环比下滑13.3%。

不仅成交价下跌，成交均价也在走低，主要原因是由于挂牌基数实在太多，买卖双方议价的空间也变得更大。

上海二手房成交量，数据源于综合整理

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，相比四月份的成交量，五月份的二手房成交表现相对来说比较弱势。

五月份，从上海中原二手房报价指数来看，是有下跌的。这个报价指数已到了这一轮调整的低点，今年从指数最高点到最低点可能有10%左右。这意味着大部分的房源可能直接“奔”9折的议价空间去了。所以，在这样的背景下，六月份很有可能二手房交易量会有收缩。

卢文曦预判，成交均价会有一个小幅的下滑，当然下滑的尺度也不会特别大。真正的市场走好可能要到9-10月。成交量的慢慢释放才会有盘出底部这样的走势。所以，个人判断二手房可能到了下半年是不错的“捡漏机会”。

挂牌量今年首降，有房东放弃卖房

其实上海二手房市场趋冷的势头在2022年底就有所冒头，今年的行情则更不理想。此前有多名房东向网易房产表示，买家越来越少，同社区的房源，如果不大幅降价都没有人来看房。而部分房东在多次降价后，索性直接打消了卖房的念头，并决意不再“亏本”卖房。

据城市测量师行的数据统计显示，5月末上海二手房挂牌量约12.6万套，环比减少1.18%。

数据来源：城市测量师行

市场的观望情绪加重，房子卖不掉自然会让很多房东焦虑不安，据一位中介人士透露，“不仅房龄较高的二手房去化难，市中心高端楼盘同样难卖。有很多房东挂牌了很久都没有卖掉，不乏有大量的置换客户，由于房子卖不出去，他们也间接错失了很多新房项目。”

网易房产数据显示，去年上海全部4批次土拍，共出让涉宅地块115幅，总出让面积达到547.8万方，环比增长20.9%。

疫情后上海拿出了大量位置极佳的优质宅地出让，也就是说从去年下半年到今年底，这些位置不错的项目都将纷纷入市，如果错过了今年“打新”，明年入市的楼盘，不仅要面临联动价的上涨，或许在地理位置上也更吃亏。

不过也有业内人士分析认为，近期市场上流传一些较为悲观的看法，这是因为当前市场上的二手房挂牌量增加主要是来自于购房者的换房需求，并非是“降价抛售”。挂牌增加并没有出现大幅降价潮。“抛售”是为尽快达成交易而降价的行为，必然伴随着价格不正常下跌。而从挂牌结构上看，房龄在20年以上的“老破小”比例快速上升，导致挂牌均价水平下跌，而一些5年以内的次新房挂牌价格还在上涨。

需要关注的是，二手房市场走弱，也会影响到新房的去化。据贝壳研究院调研，一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%，当二手房活跃度趋弱，会拖累置换链条上各环节的流通速度，最终影响对新房的购买力。

值得一提的是，在“云锦东方事件”影响下，上海已经喊停了“高倒挂”楼盘的入市，对于卖房“打新”的购房者而言，后续大概率会出台相关调控来限制这类“限价房源”，未来势必会有很多的不确定性在里面，这都会间接影响这一类购房者“卖房打新”的决定。

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